В последнее время очень популярна мысль, высказанная Олегом Репченко, что рынок недвижимости растёт неестественно быстро, перегревается, становится спекулятивным и потом будет стагнация или даже спад.
Почему? Видимо потому, что сейчас рынок растёт при активном участии спекулянтов и похож скорее на пирамиду, чем на нормальный рынок недвижимости. А судьба пирамид всегда одинакова: последует неизбежный спад. Как только рынок перестанет рости, спекулянты уйдут с него, увеличивая предложение и уменьшая спрос. И тогда останутся только "обычные" покупатели, которые хотят приобрести недвижимость для проживания. Но будет ли цена квартир перегретого рынка им по карману?
Мне этот вопрос показался интересным. Действительно, а что может сейчас себе позволить московский средний класс?
Рассмотрим условия ипотечного кредита, который предлагает сейчас Банк Москвы, например. Пусть семья берёт кредит на 10 лет в долларах, под 10% годовых и может выплачивать в месяц 1500$. Тогда получается, что официальный доход такой семьи должен быть как минимум 2700. Цена же квартиры составит 126000$ (10% от этой суммы нужно иметь на руках сразу - первоначальный взнос).
Что можно купить за 126 тысяч сегодня? Однушку на окраине Москвы. Но согласится ли человек, зарабатывающий 3000$ в месяц на десятилетние выплаты ради однушки? Более чем сомнительно. Всё таки представитель среднего класса сегодня с такой зарплатой - это хороший специалист в своей области с приличным опытом работы.
В общем мне кажется, что средний класс сегодня выбыл с рынка недвижимости Москвы. Даже при условии использования ипотечного кредита. То есть похоже, что рынок двигается вверх исключетельно усилиями спекулянтов. А это значит, что после остановки роста цен, стагнации ожидать не приходится. Будет спад и довольно глубокий.
Если только доходы среднего класса не вырастут к тому времени. Однако, поживём - увидим.
