Входной билет на рынок стал недоступным для среднего класса. Но в сложившейся ситуации есть люди, которые могут улучшить свои жилищные условия просто продав квартиру на вторичном рынке и купив квартиру большей площади в новостройке. Если разница между ценой квадратного метра на вторичном рынке и ценой квадратного метра в новостройке будет достаточно большой, то люди могут поменять, например, старую двушку на новую трёшку вообще без капиталовложений. То есть, если людям есть где пожить, на время пока в новой квартире будет сделан ремонт, то такой вариант может оказаться очень привлекательным.
Тем более, что банки очень активно сейчас развивают свои ипотечные программы. Стали появляться предложения как раз для таких альтернативных покупателей, когда банк даёт кредит на покупку квартиры в новостройке под залог жилья на вторичном рынке. Неплохой вариант, если есть возможность делать регулярные выплаты. Проценты по кредиту, при сегодняшних темпах роста цен, окажутся меньше, чем вырастет за это время цена квартиры на вторичном рынке.
Таким образом получается, что спрос на первичном рынке недвижимости обеспечивается не только спекулянтами, но и обычными гражданами, альтернативщиками, которые хотят купить недвижимость для проживания и имеют очень хорошую возможность сейчас это сделать.
пятница, апреля 28, 2006
понедельник, апреля 24, 2006
Неделя с 17 по 23.04.2006
Итоги прошедшей недели:
S1 - 1000 * 6848 / 7079 = 967 (+3.0%)
S2 - 1000 * 2986 / 2921 = 1022 (+2.4%)
S3 - 1000 * 3689 / 3610 = 1022 (-4.2%)
1004 (+0.3%)
Индекс предложения за неделю практически не изменился. Хотя и наблюдается очень незначительный рост, но им можно пренебречь. Примечательно, что на этой неделе, по версии IRN, средняя стоимость московских квартир пробила отметку $3000, прибавив сразу $71. Такое поведение цен выглядит очень странным, на фоне неизменяющегося предложения.
S1 - 1000 * 6848 / 7079 = 967 (+3.0%)
S2 - 1000 * 2986 / 2921 = 1022 (+2.4%)
S3 - 1000 * 3689 / 3610 = 1022 (-4.2%)
1004 (+0.3%)
Индекс предложения за неделю практически не изменился. Хотя и наблюдается очень незначительный рост, но им можно пренебречь. Примечательно, что на этой неделе, по версии IRN, средняя стоимость московских квартир пробила отметку $3000, прибавив сразу $71. Такое поведение цен выглядит очень странным, на фоне неизменяющегося предложения.
пятница, апреля 21, 2006
Москва верит в ипотеку?
В пику моей заметке "Дорого или дёшево?", социологи из Romir Monitoring опросили москвичей. Собираются ли они в ближайший год покупать квартиру, и если да, то как? С результатами опроса можно ознакомиться тут.
Результаты эти довольно много цитируют в СМИ на этой неделе, поэтому хочу обратить внимание читателя на статистическую погрешность. Действительно, пусть 986 респондентов опрошено. Погрешность 3% (30 респондентов). Тогда:
91% (897) - не будут ничего покупать
1.6% (16) - точно собираются купить, используя ипотечный кредит
2.8% (28) - не уверены, но не против ипотечного кредита
3.1% (31) - настолько богаты, что им никакая ипотека не нужна, либо не подходят под требования к заёмщикам.
Красным я выделил цифры, которые меньше статистической погрешности в 3%. Выводы делайте сами.
Результаты эти довольно много цитируют в СМИ на этой неделе, поэтому хочу обратить внимание читателя на статистическую погрешность. Действительно, пусть 986 респондентов опрошено. Погрешность 3% (30 респондентов). Тогда:
91% (897) - не будут ничего покупать
1.6% (16) - точно собираются купить, используя ипотечный кредит
2.8% (28) - не уверены, но не против ипотечного кредита
3.1% (31) - настолько богаты, что им никакая ипотека не нужна, либо не подходят под требования к заёмщикам.
Красным я выделил цифры, которые меньше статистической погрешности в 3%. Выводы делайте сами.
понедельник, апреля 17, 2006
Дорого или дёшево?
В последнее время очень популярна мысль, высказанная Олегом Репченко, что рынок недвижимости растёт неестественно быстро, перегревается, становится спекулятивным и потом будет стагнация или даже спад.
Почему? Видимо потому, что сейчас рынок растёт при активном участии спекулянтов и похож скорее на пирамиду, чем на нормальный рынок недвижимости. А судьба пирамид всегда одинакова: последует неизбежный спад. Как только рынок перестанет рости, спекулянты уйдут с него, увеличивая предложение и уменьшая спрос. И тогда останутся только "обычные" покупатели, которые хотят приобрести недвижимость для проживания. Но будет ли цена квартир перегретого рынка им по карману?
Мне этот вопрос показался интересным. Действительно, а что может сейчас себе позволить московский средний класс?
Рассмотрим условия ипотечного кредита, который предлагает сейчас Банк Москвы, например. Пусть семья берёт кредит на 10 лет в долларах, под 10% годовых и может выплачивать в месяц 1500$. Тогда получается, что официальный доход такой семьи должен быть как минимум 2700. Цена же квартиры составит 126000$ (10% от этой суммы нужно иметь на руках сразу - первоначальный взнос).
Что можно купить за 126 тысяч сегодня? Однушку на окраине Москвы. Но согласится ли человек, зарабатывающий 3000$ в месяц на десятилетние выплаты ради однушки? Более чем сомнительно. Всё таки представитель среднего класса сегодня с такой зарплатой - это хороший специалист в своей области с приличным опытом работы.
В общем мне кажется, что средний класс сегодня выбыл с рынка недвижимости Москвы. Даже при условии использования ипотечного кредита. То есть похоже, что рынок двигается вверх исключетельно усилиями спекулянтов. А это значит, что после остановки роста цен, стагнации ожидать не приходится. Будет спад и довольно глубокий.
Если только доходы среднего класса не вырастут к тому времени. Однако, поживём - увидим.
Почему? Видимо потому, что сейчас рынок растёт при активном участии спекулянтов и похож скорее на пирамиду, чем на нормальный рынок недвижимости. А судьба пирамид всегда одинакова: последует неизбежный спад. Как только рынок перестанет рости, спекулянты уйдут с него, увеличивая предложение и уменьшая спрос. И тогда останутся только "обычные" покупатели, которые хотят приобрести недвижимость для проживания. Но будет ли цена квартир перегретого рынка им по карману?
Мне этот вопрос показался интересным. Действительно, а что может сейчас себе позволить московский средний класс?
Рассмотрим условия ипотечного кредита, который предлагает сейчас Банк Москвы, например. Пусть семья берёт кредит на 10 лет в долларах, под 10% годовых и может выплачивать в месяц 1500$. Тогда получается, что официальный доход такой семьи должен быть как минимум 2700. Цена же квартиры составит 126000$ (10% от этой суммы нужно иметь на руках сразу - первоначальный взнос).
Что можно купить за 126 тысяч сегодня? Однушку на окраине Москвы. Но согласится ли человек, зарабатывающий 3000$ в месяц на десятилетние выплаты ради однушки? Более чем сомнительно. Всё таки представитель среднего класса сегодня с такой зарплатой - это хороший специалист в своей области с приличным опытом работы.
В общем мне кажется, что средний класс сегодня выбыл с рынка недвижимости Москвы. Даже при условии использования ипотечного кредита. То есть похоже, что рынок двигается вверх исключетельно усилиями спекулянтов. А это значит, что после остановки роста цен, стагнации ожидать не приходится. Будет спад и довольно глубокий.
Если только доходы среднего класса не вырастут к тому времени. Однако, поживём - увидим.
Неделя с 10 по 16.04.2006
Первые значимые результаты:
S1 - 1000 * 6647 / 7079 = 939 (-6.1%)
S2 - 1000 * 2915 / 2921 = 998 (-0.2%)
S3 - 1000 * 3849 / 3610 = 1066 (+6.6%)
1001 (+0.1%)
Изменение индекса за неделю минимальное. Хотя в разных источниках данных были разнонаправленные сильные изменения, но усреднение по всем источникам дало рост в пределах статистического шума.
S1 - 1000 * 6647 / 7079 = 939 (-6.1%)
S2 - 1000 * 2915 / 2921 = 998 (-0.2%)
S3 - 1000 * 3849 / 3610 = 1066 (+6.6%)
1001 (+0.1%)
Изменение индекса за неделю минимальное. Хотя в разных источниках данных были разнонаправленные сильные изменения, но усреднение по всем источникам дало рост в пределах статистического шума.
понедельник, апреля 10, 2006
Старт: 10.04.2006
Итак, начинаем отсчёт:
S1 - 1000 * 7079 / 7079 = 1000 (+0.0%)
S2 - 1000 * 2921 / 2921 = 1000 (+0.0%)
S3 - 1000 * 3610 / 3610 = 1000 (+0.0%)
1000 (+0.0%)
Данное значение индекса является началом отсчёта и никакой практической информации не несёт. Единственное его назначение - зафиксировать начальные значения. Первые изменения будут посчитаны через неделю.
S1 - 1000 * 7079 / 7079 = 1000 (+0.0%)
S2 - 1000 * 2921 / 2921 = 1000 (+0.0%)
S3 - 1000 * 3610 / 3610 = 1000 (+0.0%)
1000 (+0.0%)
Данное значение индекса является началом отсчёта и никакой практической информации не несёт. Единственное его назначение - зафиксировать начальные значения. Первые изменения будут посчитаны через неделю.
четверг, апреля 06, 2006
Источники данных
S1
Агентство недвижимости МИАН.
База данных S1. Смотреть число после метки Всего предложений.
S1(0) = 7079.
S2
Агентство недвижимости ИНКОМ.
База данных S2. Смотреть число после метки Квартиры и комнаты.
S2(0) = 2921.
S3
Агентство недвижимости МИЭЛЬ.
База данных S3. Смотреть число после метки Всего квартир.
S3(0) = 3610.
Агентство недвижимости МИАН.
База данных S1. Смотреть число после метки Всего предложений.
S1(0) = 7079.
S2
Агентство недвижимости ИНКОМ.
База данных S2. Смотреть число после метки Квартиры и комнаты.
S2(0) = 2921.
S3
Агентство недвижимости МИЭЛЬ.
База данных S3. Смотреть число после метки Всего квартир.
S3(0) = 3610.
Частота обновления индекса
В этом плане мне импонирует частота и периодичность, которая используется на IRN: раз в неделю, в ночь на понедельник и плюс к этому раз в месяц, последнего числа, с небольшой аналитической заметкой. Так читателю будет удобно сравнить эти данные со свежими данными от IRN и наблюдать зависимости :)
Методика расчёта
Поскольку количество предложений в разных агенствах и базах разное и может сильно пересекаться, то будем расчитывать относительную величину.
В момент начала расчёта выберем значение индекса равным 1000 пунктам.
Пусть
I - значение индекса предложения в текущий момент времени.
S(i) - количество предложений в некоторой базе данных i в текущий момент времени.
S(i, 0) - количество предложений в базе данных i в момент добавления её к нашему индексу.
I(i) - значение индекса предложения в текущий момент времени для базы данных i.
I(i, 0) - значение индекса предложения в момент добавления базы данных i к нашему индексу. Как уже упоминалось, начальное значение индекса равно 1000.
Тогда будем считать, что
I(i) = I(i, 0) * S(i) / S(i, 0)
Общее значение индекса предложения I будет среднее арифметическое I(i).
В момент начала расчёта выберем значение индекса равным 1000 пунктам.
Пусть
I - значение индекса предложения в текущий момент времени.
S(i) - количество предложений в некоторой базе данных i в текущий момент времени.
S(i, 0) - количество предложений в базе данных i в момент добавления её к нашему индексу.
I(i) - значение индекса предложения в текущий момент времени для базы данных i.
I(i, 0) - значение индекса предложения в момент добавления базы данных i к нашему индексу. Как уже упоминалось, начальное значение индекса равно 1000.
Тогда будем считать, что
I(i) = I(i, 0) * S(i) / S(i, 0)
Общее значение индекса предложения I будет среднее арифметическое I(i).
Зачем этот блог?
Посещая переодически сайт Олега Репченко Индикаторы Рынка Недвижимости и наблюдая за динамикой цен на московскую недвижимость, постоянно ловлю себя на мысли, что IRN-индекс безусловно хорош и полезен, но в нём не хватает одной детали. А именно количества предложений квартир в базах агентств недвижимости, на основе которых этот индекс расчитывается. На мой взгляд, публикация такого числа была бы полезна, поскольку количество предложений прямо влияет на рынок: предложение увеличивается - рынок тянет вниз, предложение уменьшается - рынок тянет вверх.
Вот я и решил создать блог, чтобы расчитывать и публиковать индекс предложения. Ни на что не претендуя, просто для себя и своих знакомых, которые интересуются вопросом цен на недвижимость в г.Москва и её окрестностях.
Вот я и решил создать блог, чтобы расчитывать и публиковать индекс предложения. Ни на что не претендуя, просто для себя и своих знакомых, которые интересуются вопросом цен на недвижимость в г.Москва и её окрестностях.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)